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房地产开发与经营(专科)(新)姓名 : 车进冬 学号 : 211406614100003
一、论述( 每题参考分值5分 )
1、试述中国住宅价格持续上涨的原因
正确答案：
试述中国住宅价格持续上涨的原因
一、从需求方面分析。消费者真实需求的客观存在时住房价格上涨的重要因
素。（1）随着人们生活水平大幅提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈；（2）城市化进程的加快促使购房需求的增加；（3）人们对国家未来经济发展看好，将住房作为保值增值的投资品；（4）国外资本对未来人民币升值的预期使得热钱吩咐涌入中国房市。
二、从供给方面分析。（1）土地资源作为一种不可再生资源，其总量有限。土地供应不足在很大程度上抑制了房地产供应的增长。一些实力雄厚的房地产商通过各种方式大量购置地产，并将相当一部分土地储备或囤积起来，进一步加剧了土地的供不应求。（2）地价上涨及住宅建造成本的增加也对房价上涨起到了重要作用。
三、其他因素分析。（1）由于地方政府能够从土地批租中获得更大的财力，
某些地方政府的行为对房价的上涨起到了推波助澜的作用；（2）商业银行在房价的上涨中扮演者重要角色，个人住房抵押贷款是商业银行的优质资产，风险低、收益稳定，因此商业银行往往并不严格执行央行关于调控房地产市场的相关政策；（3）收入差距问题和租赁市场发育滞后问题也是重要原因。
2、试述房地产周期与宏观经济周期的关系。
正确答案：
试述房地产周期与宏观经济周期的关系。
（一）房地产周期与宏观经济周期相互影响。宏观经济周期对房地产周期波动
具有决定性作用；同时，具有自身特点的房地产周期波动也对宏观经济周期产生影响。
（二）房地产周期与宏观经济周期的波动差异。房地产周期作为宏观经济周期
的组成部分之一，其周期波动与宏观经济周期相协调，二者是一种正相关系，波动方向同向。但房地产周期曲线与宏观经济的周期曲线不可能完全重合。
（1）周期波动次序的差别。房地产周期与宏观经济周期的复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上并不一致。一般来说，房地产周期的复苏、萧条期滞后，繁荣、衰退期超前。
（2）波幅及波长不同。房地产周期波动的幅度要大于宏观经济周期；房地产周期的波长与宏观经济周期不一定相同。
（3）房地产周期的长期趋势显著。与宏观经济周期相比，房地产周期的长期趋势显著，即由于土地资源的短缺和房地产的不可替代性，在政府采取反周期政策的干预下，房地产周期以螺旋式上升的方式形成增长趋势。
3、论述房地产业的可持续发展。
正确答案：
答：基本要点：房地产业的可持续发展是房地产宏观调控的最终目标。房地产业的可持续发展应该包含以下四个方面：① 土地资源的可持续发展。主要是指土地资源的合理定价与优化配置、土地使用的最低安全标准以及土地利用的代际公平规则。② 房地产开发建设的可持续发展。在可持续发展战略中，城市发展的总目标不再是以追求产值为中心的城市经济发展目标，而应是包括自然环境质量、市民福利和健康状况、文化教育科技和经济水平在内的城市生态经济发展目标。因此，为实现房地产开发的总目标，必须正确处理和协调好房地产开发与生态环境保护的关系。③ 住区与可持续发展。长期以来，我国对城市住房建设的投资远远不适应城市人口增长的需要，造成城市居民的居住条件不断恶化，居民最基本的生活需求得不到满足，从而影响了城市持续发展的潜力。比如城市日益严重的大气、水、噪声污染以及日益恶化的交通状况,甚至日益严重的“热岛效应”等等。④ 房地产市场的可持续发展。传统市场模式中资源配置是以最优化资源的经济价值为中心，而包括土地、房屋在内的各种资源的传统市场价值就是其经济价值的集中体现；在可持续发展市场模式中，资源配置机制以资源的经济价值、社会价值和生态价值的最优化为中心，土地与房屋的可持续价值不仅是其经济价值，也是其社会与生态价值的集中体现。
4、论述房地产市场的特点。
正确答案：
答：① 地区性。不能进行调剂，因而房价存在极大差异,主要是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。② 供给调节过程滞后性。供不应求时，供给的增加需要较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消化。③ 垄断竞争性。交易价格及交易信息多为非公开的，而且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大。④ 投机性。仅次于金融市场。⑤ 交易形式多样性。买卖、转让、租赁。⑥ 交易复杂性。房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等一系列活动。⑦ 受金融市场的强烈影响性。房地产价值大，其交易对信贷的依赖性较强。⑧ 市场效率低。房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双方需要花费相当的时间和费用进行了解。⑨ 政府干预性。政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发。
5、试述开征物业税的现实必要性。
正确答案：
试述开征物业税的现实必要性。
1）调整富人和穷人在资源占有上的利益关系，维护社会公平；
2）开征物业税，抑制过度享受性、奢侈性的住房消费，鼓励适度合理消费，促进节能省地型住宅和公共建筑的发展；
3）可以有效地推进现有住房资源的市场化流动，优化城市土地资源的配置结构，提高城市住房存量资源的利益效率；
4）建立和完善针对实物资产持有环节的物业税，政府就可以通过物业税与利息税等财政手段、利率等货币手段的反向调整，实现对宏观经济运行状况的有效调节；
5）让公共利益有更多机会分享土地增值的收益。
6、试述房地产业的关联效应与经济增长的关系。
正确答案：
试述房地产业的关联效应与经济增长。
房地产业对经济的促进作用分为三个部分：1）房地产建设活动本身拉动经济增长；2）房地产建设产生了对建筑材料、建筑设备的需求，从而带动这些为房地产业提供中间投入的产业部门的发展；3）房地产建成使用过程中，房地产使用者消费支出的增长，带动需求，引起经济的扩张。
第一部分是房地产业对经济的首轮拉动，房地产建设过程中产生的工资、利润、折旧和税金等增加值均计入GDP。第二部分和第三部分的促进作用就是房地产业的产业关联效应。产业关联是指在国民经济中一个产业与其他产业之间的技术经济联系。据统计，与房地产业相关联的产业部门约有50个左右。
因为房地产业广泛的产业关联性，房地产投资消费对整个国民经济的发展，包括就业、其他产业以及商业的发展，都具有较大的乘数效应。据相关研究表明，中国房地产业对各产业的总带动效应约为1.416，并且带动效应随时间的变迁渐趋增大，对相关产业的影响程度不断加深。以就业为例，房地产建设的发展及其带动的大批产业的发展，会给全社会创造越来越多的就业岗位，从而吸纳大量的待业和下岗人口。
7、试述中国土地宏观调控的必要性和可能性。
正确答案：
试述中国土地宏观调控的必要性和可能性。
必要性：中国人多地少的基本国情，中国经济正处于发展中国家的二元经济、转轨时期的过度经济，同时中国正处于快速工业化和城市化发展阶段等宏观特点，对中国的土地利用以及土地与宏观经济的关系产生重要影响。
可能性：一方面，城市土地国有以及政府对农村集体土地的实际控制，使得中国政府直接控制着土地市场的供给面，决定了全国的土地供应总量和供应结构。另一方面，中国的城市土地价格虽然受土地需求等市场力量的影响，土地出让的招拍挂等制度变革也增强了市场机制在地价决定方面的作用，但政府的价格管制以及土地市场的双轨制仍然是决定中国城市土地价格的主导力量。
8、试述房地产泡沫与房地产周期的区别。
正确答案：
试述房地产泡沫与房地产周期的区别。
房地产周期是房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。房地产泡沫是由预期一致的投机行为导致的房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨，也是房地产业的一种波动现象，表现出上升、高涨再到崩溃和衰退的运动过程。但二者在运动特征、产生原因和后果影响等方面都有着很大的差异。
1）在运动特征方面，房地产泡沫的上升阶段和下降阶段往往很不对称，上升阶段相对比较平滑，而下降阶段则非常陡峭；房地产周期波动的上升阶段和下降阶段往往都相对比较平滑，一般很少出现崩溃的现象。
2）在产生原因方面，房地产周期波动时房地产业发展过程中的内在运行规律，我们无法彻底消除房地产周期的波动，可以运用宏观调控政策减少周期波动的幅度，延长繁荣时期；而房地产泡沫的发生需要一系列条件支撑，特别是投机者的心理因素和金融政策的支持，对于泡沫是否是房地产业内部蕴藏的必然运行规律，以及导致泡沫产生和破灭的根源是什么，目前仍在探索和讨论之中。
3）在后果影响方面，房地产泡沫对金融体系和宏观经济会产生巨大的消极
影响，泡沫破灭时期往往伴随着金融危机和经济危机；房地产周期波动对宏观经济的影响则相对小得多。
9、试述房地产投机与房地产投资的区别。
正确答案：
试述房地产投机与房地产投资的区别。
房地产投资是指是指投资者为了取得未来资产使用权而将当前资产使用权转让给房地产及相关部门的行为。房地产投机是指从房地产市场价格的波动中获利的活动。
房地产投资与房地产投机在动机、持有期限和行为方式上有较大差异。
1）动机不同。房地产投资在于追求该项资产产生的未来收益；而投机追求的是房地产当前价格与未来价格的差额，赚取资产价格变化的差价。
2）持有期限不同。房地产投资者会长期持有房地产；而投机者根据市场变化来确定转手时机，随时准备转让房地产资产。
3）行为方式不同。投资者一般遵循一般的需求定律，随着房价的上涨，房地产投资需求减少；而投机则体现出价格与需求的正相关特征，房价越高，房地产投机需求越多。
10、论述房地产经济周期与宏观经济周期的关系。
正确答案：
答：一般来说，房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一，其周期波动与宏观经济周期相协调，两者是一种正相关关系，波动方向同向。从房地产经济周期与宏观经济周期的关系看，宏观经济周期对房地产经济周期的波动具有决定作用，同时，房地产经济周期独特的波动形态也对宏观经济周期的波动产生很大的影响。与宏观经济周期相比，房地产经济周期的波动还具有以下特点：① 周期波动次序不同。一般来说，房地产经济周期的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期超前。② 波幅与波长不同。一般来讲，房地产经济周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观经济周期，波谷要低于宏观经济周期，从波长来看，房地产经济周期的波长与宏观经济周期不一定相同。③ 房地产经济周期的长期趋势显著。与宏观经济周期相比，房地产经济周期的长期趋势显著，即由于土地资源的短缺和房地产的不可替代性，在政府采取反周期政策的干预下，房地产经济周期以螺旋式上升的方式形成增长趋势。
二、单选( 每题参考分值2.5分 )
11、城市住房社会保障的对象主要是（ ）
错误:【A】
12、用于解释需求冲击对房地产周期波动的作用机制是（ ）
错误:【B】
13、下列评价指标中，属于动态评价指标的是( )。
错误:【D】
14、关于权益性融资，下列说法错误的是（ ）
错误:【D】
15、我国国有土地出让中，允许采用协议出让方式的用地类型是（ ）
错误:【D】
16、从本质上讲，抵押贷款证券化是( )。
错误:【B】
17、在房地产经济宏观调控中，最主要的手段是（ ）。
错误:【B】
18、房产供给弹性较小是在房地产供给的( )。
错误:【C】
19、由于交易量锐减，实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而难以为继，房地产从业人员减少，失业率和破产率增加。这是房地产周期的（ ）阶段。
错误:【C】
20、住房供应要区分收入层次，采取不同的政策，对高收入家庭提供（ ）
错误:【B】
21、房地产价格的形成，是房地产效用、供给的相对稀缺性以及（ ）三方面相互作用的结果。
错误:【D】
22、房地产最完全、最充分的物权是（ ）
错误:【A】
23、当经济不景气、房地产市场需求疲软时，应当（ ）
错误:【B】
24、下列说法错误的是（ ）
错误:【C】
25、房地产投资的财务风险是指( )。
错误:【B】
26、由于房地产供给与需求的特殊性，在实现供给与需求平衡时，考虑的需求必须是（ ）
错误:【B】
27、某项投资的净现值为零时的贴现率称为( )。
错误:【A】
28、（ ）反映了资产的收益与价值之间的关系，是联系租金和价格的纽带。
错误:【C】
29、房地产投资的风险是指( )。
错误:【D】
30、交易量回升，购楼者开始增多，少数炒家开始入市，但买房者多为自用，投机者较少。这是房地产周期的（ ）阶段。
错误:【A】
31、用于解释需求冲击对房地产周期波动的作用机制是（ ）
错误:【A】
32、对廉租房的房租应实行（ ）
错误:【B】
33、房地产开发最本质的特点是（ ）
错误:【D】
34、房地产的涵义是( )。
错误:【B】
35、影响房地产供给的首要因素是房地产的（ ）
错误:【A】
36、和城市郊区相比，在城市中心，越是繁华地段，地价占到房地产价格的比例（ ）
错误:【C】
37、房地产一级市场的本质是土地( )。
错误:【D】
38、房地产开发的物业类型按照产品经营方式划分为（ ）
错误:【A】
39、住宅供给的显著特点不包括（ ）
错误:【B】
40、房地产泡沫产生的深层次原因是（ ）
错误:【A】
41、个人住房抵押贷款即( )。
错误:【A】
42、房地产的经济特性中，（ ）是最根本的特性，体现出房地产经济学作为一门学科独立存在的价值基础。
错误:【A】
43、由于土地丰度和位置差异产生的超额利润转化的地租称为( )。
错误:【B】
44、住宅租金是通过（ ）转化为住宅价格的。
错误:【C】
45、单位缴存的住房公积金归（ ）
错误:【D】
46、短期住宅存量的供给曲线是（ ）
错误:【A】
47、人口的数量、密度、结构等属于影响房地产价格的（ ）
错误:【B】
48、关于住宅密度，下列说法错误的是（ ）
错误:【C】
49、我国城市建筑地块的所有权（ ）
错误:【A】
50、在房地产经济宏观调控中，是最直接、最有效的手段。（ ）
错误:【B】
倒计
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